부모님이 자녀의 내 집 마련을 도와주고 싶지만 증여세가 걱정되시나요? 2억원 넘는 금액도 합법적으로 지원할 수 있는 방법이 있습니다.
2026년 현재 국세청의 자금 출처 조사는 그 어느 때보다 정교해졌습니다.
단순히 가족 간 계좌이체로 끝나는 시대는 지났습니다.
차용증 없이 자금을 지원했다가 수천만원의 증여세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있습니다.
오늘은 합법적으로 세금 부담 없이 자녀의 주택 구입을 도울 수 있는 실전 방법을 알려드리겠습니다.
1. 증여 한도 확인
먼저 세금 없이 그냥 줄 수 있는 금액부터 확인해야 합니다.
이 한도 내라면 굳이 차용증을 쓸 필요가 없습니다.
✅ 성인 자녀 기본 공제: 10년간 5천만원
✅ 미성년 자녀: 10년간 2천만원
✅ 혼인 특례 공제: 추가 1억원 (혼인신고일 전후 2년 이내)
✅ 출산 특례 공제: 추가 1억원 (출생일 전후 2년 이내)
결혼하는 자녀라면 기본 5천만원 + 혼인 특례 1억원 = 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 지원 가능합니다.
부부가 양가 부모님으로부터 각각 받으면 총 3억원까지 세금 부담이 없습니다.
| 구분 | 공제 한도 | 적용 기간 |
| 성인 자녀 기본 | 5천만원 | 10년 |
| 혼인 특례 | 1억원 추가 | 혼인신고 전후 2년 |
| 출산 특례 | 1억원 추가 | 출생일 전후 2년 |
2. 무이자 차용 한도
증여 한도를 넘는 금액은 차용증을 작성해야 합니다.
그런데 여기에도 절세 포인트가 있습니다.
2억 1,700만원까지는 무이자로 빌려줘도 증여세가 없습니다.
✅ 법정 이자율: 연 4.6%
✅ 이자 차액 면제 기준: 연간 1천만원 미만
✅ 무이자 가능 금액: 1천만원 ÷ 4.6% = 약 2억 1,700만원
예를 들어 2억원을 무이자로 빌려주면 연간 이자 차액은 920만원입니다.
1천만원 미만이므로 증여세 걱정 없이 지원할 수 있습니다.
다만 2억 1,700만원을 초과하는 금액에는 반드시 이자를 지급해야 증여로 보지 않습니다.
3. 차용증 필수 내용
차용증은 단순히 종이에 적어만 두면 안 됩니다.
국세청이 인정하는 필수 기재 사항이 있습니다.
✅ 채권자(부모) 인적사항: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
✅ 채무자(자녀) 인적사항: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
✅ 차용 금액: 정확한 금액 명시 (예: 금 이억원정)
✅ 이자율: 무이자 또는 연 4.6% 명시
✅ 상환 방법: 원금 일시 상환 또는 원리금 균등 분할
✅ 상환 기간: 구체적 날짜 (예: 2031년 2월까지)
✅ 작성 날짜 및 서명: 채권자·채무자 모두 인감 날인
무이자 조건이라면 차용증에 무이자 대차임을 반드시 명시해야 합니다.
이자 관련 내용이 없으면 국세청이 증여로 볼 수 있습니다.
4. 확정일자 받기
차용증을 작성했다면 증빙력을 높여야 합니다.
가장 간단하고 효과적인 방법은 등기소에서 확정일자를 받는 것입니다.
✅ 장소: 법원 등기소 (주민센터는 임대차 계약만 가능)
✅ 준비물: 차용증 2부, 인감증명서 2부 (채권자·채무자 각 1부)
✅ 비용: 인당 600원 (총 1,200원)
✅ 효력: 차용증 작성 날짜 공식 증명
확정일자는 공증보다 훨씬 저렴하면서도 비슷한 효과를 냅니다.
공증은 수십만원이 들지만 확정일자는 1,200원으로 해결됩니다.
5. 계좌이체 증빙
차용증만큼 중요한 것이 실제 자금 이동 증빙입니다.
반드시 계좌이체로 거래 내역을 남겨야 합니다.
✅ 자금 전달: 부모 계좌 → 자녀 계좌 이체
✅ 이체 메모: 주택구입자금 차용 또는 차용금
✅ 현금 거래 금지: 현금 인출 후 전달은 인정 안 됨
✅ 생활비 혼합 금지: 생활비와 섞어서 보내면 증빙 불가
예를 들어 2억원을 지원한다면 부모님 계좌에서 자녀 계좌로 정확히 2억원을 한 번에 이체해야 합니다.
이때 이체 메모란에 주택구입자금 차용이라고 명확히 적어두면 더욱 좋습니다.
만약 자녀가 기존 주택을 보유한 상태라면 일시적 2주택 비과세 요건도 미리 확인해야 합니다.
6. 실제 상환 증빙
차용증에서 가장 중요한 것은 실제 상환입니다.
상환 없이 차용증만 쓰면 100% 증여로 간주됩니다.
✅ 원금 상환: 매월 또는 분기별 정기 상환
✅ 상환 금액: 자녀 소득 수준에 맞게 설정 (월 10만원~100만원)
✅ 상환 메모: 계좌이체 시 원금 상환 또는 차용금 상환 기재
✅ 상환 자금 출처: 자녀 본인의 급여나 소득으로만 상환
국세청은 상환 자금의 출처까지 추적합니다.
부모님이 준 돈으로 다시 갚으면 차용 자체를 부인당합니다.
7. 상환 기간 설정
차용증에 상환 기간을 적을 때도 주의가 필요합니다.
지나치게 긴 상환 기간은 증여로 볼 수 있습니다.
✅ 권장 기간: 5년 이내
✅ 최대 기간: 10년 (자녀 소득 증빙 필수)
✅ 위험 기간: 15년 이상은 증여 의심
예를 들어 2억원을 30년 상환 조건으로 빌려주면 과세당국이 사실상 증여로 봅니다.
자녀의 소득 수준을 고려해 현실적으로 갚을 수 있는 기간으로 설정해야 합니다.
8. 주의사항
가족 간 차용증은 일반 대출보다 훨씬 까다롭게 봅니다.
다음 사항을 반드시 지켜야 증여세를 피할 수 있습니다.
✅ 소득 없는 자녀는 위험: 상환 능력 입증 어려움
✅ 형식적 상환 금지: 부모가 준 돈으로 갚으면 안 됨
✅ 중도 상환 시 계좌이체: 현금 전달은 증빙 불가
✅ 이자 지급 시 원천징수: 이자의 27.5% 세금 신고
| 올바른 사례 | 위험한 사례 |
| 매월 급여에서 일정액 상환 | 부모가 준 생활비로 상환 |
| 계좌이체 + 메모 남김 | 현금으로 직접 전달 |
| 5년 이내 상환 계획 | 30년 장기 상환 |
| 차용 직후 확정일자 | 차용증만 작성 |
9. 전자계약 활용
요즘은 전자계약 서비스를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.
공증보다 저렴하면서도 법적 효력이 있습니다.
✅ 모두싸인, 유캔싸인 등 전자계약 서비스
✅ 작성 시간과 서명이 서버에 자동 기록
✅ 위조 불가능한 공증 효과
✅ 비용: 월 1만원~3만원 수준
전자계약으로 차용증을 작성하면 제3자(플랫폼 회사)가 증인 역할을 합니다.
이후 출력해서 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하면 증빙력이 더욱 강화됩니다.
10. 실전 체크리스트
마지막으로 증여세 없이 자금 지원하는 단계별 체크리스트입니다.
✅ 1단계: 증여 한도 확인 (성인 5천만원 + 혼인 1억원)
✅ 2단계: 초과분은 차용증 작성 (2억 1,700만원까지 무이자 가능)
✅ 3단계: 인감증명서 첨부 (채권자·채무자 각 1부)
✅ 4단계: 등기소 확정일자 받기 (비용 1,200원)
✅ 5단계: 계좌이체로 자금 전달 (메모: 주택구입자금 차용)
✅ 6단계: 매월 정기 상환 시작 (자녀 급여 계좌에서 이체)
✅ 7단계: 이체 시 메모 남기기 (원금 상환 또는 차용금 상환)
✅ 8단계: 모든 거래 내역 보관 (최소 10년)
이 절차만 제대로 따르면 수억원을 지원해도 증여세 걱정이 없습니다.
다만 금액이 크거나 복잡한 경우에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
참고로 자녀 아파트 증여와 매매 세금 차이도 함께 확인하시면 더욱 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.
2026년 현재 부동산 가격 상승으로 자녀의 내 집 마련이 더욱 어려워졌습니다. 부모님의 도움이 절실한 시기이지만 증여세 부담도 만만치 않습니다. 오늘 알려드린 방법으로 합법적이고 안전하게 자녀를 지원하시기 바랍니다.