오피스텔을 보유하고 계신가요? 그렇다면 세금 계산 시 주택수에 포함되는지가 수천만 원 차이를 만듭니다.
2026년 현재 오피스텔은 사용 용도에 따라 주택으로 간주되어 다주택자 세금 중과 대상이 될 수 있습니다. 하지만 2027년까지 신축 소형 오피스텔 특례와 임대사업자 등록 전략을 활용하면 수천만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.
1. 전입신고가 핵심
오피스텔이 주택수에 포함되는지는 실제 주거용으로 사용하는지 여부로 판단됩니다.
건축법상 오피스텔은 업무시설로 분류되지만 소득세법에서는 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 봅니다. 2026년 현재 가장 중요한 판정 기준은 전입신고 이력입니다.
전입신고가 되어 있거나 주거용 시설을 갖추고 실제 거주한 오피스텔은 양도소득세와 종합부동산세 계산 시 주택수에 포함됩니다. 국세청은 전입신고뿐 아니라 전력, 도시가스, 수도 사용량, 가전제품 배치 여부, 임차인의 실거주 여부 등을 종합적으로 검토합니다.
✅ 전입신고 이력이 있는 경우
✅ 임차인이 주거용으로 거주하는 경우
✅ 주거에 적합한 구조와 시설을 갖춘 경우
위 조건 중 하나라도 해당되면 주택으로 간주되어 다주택자 중과세 대상이 됩니다. 특히 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔부터는 이 기준이 엄격하게 적용되었습니다.
2. 취득세 기준
오피스텔 취득 시에는 주택과 달리 일률적으로 4.6% 세율이 적용됩니다.
주택은 보유 주택수에 따라 1.1%에서 최대 13.4%까지 차등 적용되지만 오피스텔은 취득 시점에 용도가 불분명하므로 일반 건물 취득세 4%에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합산한 4.6% 고정 세율이 적용됩니다.
다만 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 재산세가 주택분으로 과세되는 오피스텔은 다른 주택 취득 시 주택수에 포함되어 중과 대상이 됩니다. 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.
| 구분 | 취득세율 | 주택수 포함 |
|---|---|---|
| 오피스텔 취득 | 4.6% 고정 | 해당없음 |
| 시가표준액 1억 이하 | 4.6% | 제외 |
| 2020.8.12 이전 취득 | 4.6% | 제외 |
| 2020.8.12 이후 취득 (재산세 주택분) | 4.6% | 포함 |
3. 양도세 판정
양도소득세는 실질 과세 원칙에 따라 실제 사용 용도로 판단됩니다.
오피스텔을 주거용으로 사용했다면 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 실제 사례를 보면 오피스텔을 주거용으로 임대하고 공부상 업무시설이라 생각해 1주택 비과세를 신고했다가 1억 원 이상의 양도세를 추징당한 경우가 많습니다.
✅ 전입신고 없어도 실거주하면 주택으로 인정
✅ 임차인이 주거용으로 사용하면 주택 포함
✅ 공실이어도 주거 시설 갖추면 주택 가능
특히 공실 상태라도 독립된 주거 공간으로 사용 가능한 구조와 시설을 갖추고 있다면 주택으로 판단될 수 있으니 주의가 필요합니다.
보다 자세한 다주택자 양도세 절세 방법은 아래 확인하시기 바랍니다.
4. 종부세 합산
종합부동산세는 주거용 오피스텔만 주택수에 합산됩니다.
매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격을 합산하여 과세하는데 주거용 오피스텔도 이 합산 대상에 포함됩니다. 업무용으로 사용하는 오피스텔은 종부세 합산에서 제외됩니다.
다만 주택임대사업자로 등록한 오피스텔은 일정 요건 충족 시 종부세 합산에서 배제됩니다. 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 오피스텔을 6년 이상 임대사업자로 등록하면 종부세 주택수에서 제외받을 수 있습니다.
5. 2027년 특례
2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공된 소형 오피스텔은 2027년까지 주택수에서 제외됩니다.
정부는 주택 공급 확대를 위해 신축 소형 주택에 대한 세제 혜택을 도입했습니다. 전용면적 60㎡ 이하이고 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 주거용 오피스텔을 2025년 12월 31일까지 최초 구입하면 취득세, 양도세, 종부세 산정 시 주택수에서 제외됩니다.
✅ 전용면적 60㎡ 이하
✅ 수도권 6억/지방 3억 이하
✅ 2024.1~2025.12 준공분
✅ 2025.12.31까지 최초 구입
이 특례를 활용하면 1주택자가 소형 신축 오피스텔을 추가 구입해도 기존 주택수 세율을 적용받습니다. 취득세는 2026년까지, 양도세와 종부세는 2027년까지 혜택이 적용됩니다.
다만 1세대 1주택자가 소형 신축 오피스텔을 추가 구입하면 양도세와 종부세의 1세대 1주택 특례는 적용받지 못합니다.
6. 임대사업자 등록
주택임대사업자로 등록하면 주택수 제외 혜택을 받을 수 있습니다.
2026년 현재 민간임대주택법에 따라 6년 또는 10년 단기 임대사업자로 등록할 수 있습니다. 오피스텔을 주거용으로 임대하더라도 주택임대사업자로 등록하면 양도세와 종부세 계산 시 주택수에서 제외됩니다.
| 구분 | 6년 단기 | 10년 장기 |
|---|---|---|
| 임대 의무기간 | 6년 | 10년 |
| 양도세 주택수 제외 | 가능 | 가능 |
| 종부세 합산 배제 | 가능 | 가능 |
| 거주주택 비과세 | 불가 | 가능 |
| 임대료 증액 제한 | 5% 이내 | 5% 이내 |
등록은 렌트홈 홈페이지나 관할 지방자치단체에서 할 수 있으며 취득일로부터 60일 이내 등록하면 취득세 감면 혜택도 받을 수 있습니다.
7. 업무용 유지
업무용으로 유지하면 주택수에서 완전히 제외됩니다.
오피스텔을 업무용으로 사용하면 취득세, 양도세, 종부세 모두에서 주택수에 포함되지 않습니다. 업무용 사업자등록증을 갖추고 실제로 사무 목적으로 사용해야 합니다.
✅ 사업자등록증 업무용으로 등록
✅ 전입신고 금지
✅ 사무용 가구 및 집기 배치
✅ 업무 관련 증빙자료 보관
임대하는 경우에도 임차인이 업무용으로 사용하도록 계약서를 작성하고 임차인의 사업자등록 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 전입신고를 하거나 주거용으로 사용하면 주택으로 간주될 수 있습니다.
다만 업무용 오피스텔 매매 시에는 부가가치세 10%가 별도로 과세되므로 주의가 필요합니다. 주거용은 부가세 면제 대상이지만 업무용은 과세 대상입니다.
8. 청약 기준
청약 시에는 오피스텔이 주택수에 포함되지 않습니다.
아파트 청약 자격을 판단할 때 오피스텔은 주거용이든 업무용이든 주택수에서 제외됩니다. 오피스텔만 보유한 사람은 무주택자로 인정받아 청약 우선순위를 받을 수 있습니다.
✅ 청약 시 무주택자 인정
✅ 분양권도 주택수 제외
✅ LTV는 주거용 여부 고려
다만 주택담보대출 LTV 규제에서는 주거용 오피스텔이 주택으로 간주될 수 있으므로 대출 시 금융기관에 확인이 필요합니다.
9. 절세 전략
2026년 현재 활용 가능한 오피스텔 절세 전략입니다.
첫째, 2025년 말까지 전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원 이하 신축 오피스텔을 구입하면 2027년까지 주택수 제외 혜택을 받습니다. 취득세만 2천만 원 이상 절감할 수 있습니다.
둘째, 6년 단기 임대사업자 등록으로 양도세와 종부세에서 주택수를 배제받습니다. 임대료 증액 5% 제한과 6년 의무 임대를 지켜야 합니다.
셋째, 업무용으로 사용하거나 업무용 계약서를 작성해 주택 인정을 피합니다. 전입신고를 절대 하지 말고 사업자등록증과 업무 관련 증빙을 철저히 보관해야 합니다.
✅ 신축 소형 특례 활용
✅ 임대사업자 등록
✅ 업무용 증빙 철저
✅ 공동명의 검토
넷째, 공시가격 1억 원 이하 저가 오피스텔은 주택수에서 제외되므로 지방 소재 저가 오피스텔을 활용하면 다주택자 중과를 피할 수 있습니다.
10. 확인 방법
본인 오피스텔의 주택수 포함 여부는 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
홈택스 모의계산 서비스에서 양도소득세와 종부세 계산 시 오피스텔을 주택으로 포함할지 선택할 수 있습니다. 재산세 과세내역에서 주택분으로 과세되는지 업무용으로 과세되는지 확인하는 것이 가장 정확합니다.
✅ 홈택스 양도세 모의계산
✅ 재산세 과세내역 확인
✅ 건축물대장 용도 확인
✅ 전입세대 조회
건축물대장상 용도는 업무시설로 표기되어 있어도 실제 사용 여부에 따라 주택으로 간주될 수 있으므로 전입세대 열람을 통해 전입신고 이력을 확인하시기 바랍니다.
특히 다른 주택을 양도하기 전에는 반드시 세무 전문가와 상담하여 오피스텔의 주택 해당 여부를 정확히 판단받는 것이 중요합니다. 잘못 판단하면 수천만 원에서 1억 원 이상의 세금을 추징당할 수 있습니다.
오피스텔은 용도에 따라 세금이 천차만별입니다. 2026년 현재 신축 소형 특례와 임대사업자 등록을 활용하면 합법적으로 세금을 크게 절감할 수 있습니다. 본인의 상황에 맞는 전략을 선택하여 불필요한 세금 부담을 줄이시기 바랍니다.