다주택자라면 개인 중과세를 피하려고 법인 설립을 고려하는 경우가 많습니다.
하지만 2026년 법인세율 인상과 함께 법인 주택 보유에는 생각보다 큰 세금 함정이 숨어있습니다.
1. 법인 보유의 핵심 장점
법인으로 주택을 보유하면 개인 명의의 2주택·3주택 중과세를 피할 수 있습니다.
법인세율은 과세표준 2억 원 이하 구간에서 2026년 기준 11%로 개인 양도세 최고세율 45%보다 훨씬 낮습니다.
손익통산이 가능해 임대수익과 관리비·이자비용을 통산할 수 있고, 경비처리 폭도 개인보다 넓습니다.
✅ 개인은 1주택 유지하면서 법인으로 추가 부동산을 보유해 1세대1주택 비과세 혜택을 활용할 수 있습니다
✅ 직원 사택·복지용으로 사용하면 자산 보호 효과도 있습니다
✅ 공시가격 1억 이하(지방 2억 이하) 주택은 취득세 중과 면제됩니다
다만 이런 장점은 장기 임대 중심으로 운영할 때 효과가 큽니다.
매매 목적이라면 오히려 세금 부담이 더 클 수 있습니다.
2. 취득 단계 12% 중과세
법인이 주택을 취득하는 순간 가장 먼저 체감하는 부담은 12% 취득세 중과입니다.
개인이 첫 주택을 매수하면 취득세 1%만 내면 되지만, 법인은 주택 수·지역과 무관하게 곧바로 12%가 적용됩니다.
5억 원 주택 기준으로 개인은 500만 원, 법인은 6000만 원을 내야 합니다.
✅ 단, 공시가격 1억 원 이하(수도권 제외 지방은 2억 원 이하) 주택은 중과 제외됩니다
✅ 사원용 주택·기숙사 등 특수 목적은 일반세율 적용 가능합니다
2025년 지방세법 개정으로 비수도권 공시가격 2억 원 이하 주택은 중과 제외 범위가 확대되었지만, 대부분 투자용 주택은 여전히 12% 부담을 피하기 어렵습니다.
3. 2026년 법인세율 인상
2026년 1월 1일 이후 개시하는 사업연도부터 법인세율이 전 구간 1%p 인상됩니다.
2025년 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 2022년 이전 수준으로 환원된 것입니다.
지방소득세 포함 실효세율은 더 높아집니다.
| 과세표준 구간 | 2025년 세율 | 2026년 세율 | 지방세 포함 실효세율 |
|---|---|---|---|
| 2억 원 이하 | 9% | 11% | 12.1% |
| 2억 초과 200억 이하 | 19% | 21% | 23.1% |
| 200억 초과 3000억 이하 | 21% | 22% | 24.2% |
| 3000억 원 초과 | 24% | 26% | 28.6% |
부동산임대업을 주된 사업으로 하는 법인은 200억 원 이하 구간부터 21%가 적용됩니다.
소규모 임대법인도 세 부담이 커진 셈입니다.
4. 양도 시 추가 20% 법인세
법인이 주택을 매도할 때 가장 큰 부담은 토지등 양도차익에 대한 추가 20% 법인세입니다.
2021년부터 법인이 주택·별장·조합원입주권·분양권을 양도하면 기본 법인세에 추가로 20%를 더 부과합니다.
과세표준 2억 원 이하 구간 법인세 11%에 20%를 더하면 실질 세율이 31%가 됩니다.
✅ 개인 1세대1주택 비과세는 법인에 적용되지 않습니다
✅ 장기보유특별공제도 법인은 받을 수 없습니다
✅ 차익이 클수록 법인세 부담이 기하급수적으로 늘어납니다
매매 목적으로 법인을 운영하면 개인보다 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다.
보다 자세한 방법은 아래 확인하기 바랍니다.
5. 종부세 중과와 기본공제 제외
법인 보유 주택은 종합부동산세에서도 불리합니다.
개인은 1세대1주택자 기준 12억 원, 다주택자도 9억 원 기본공제를 받지만 법인은 기본공제가 전혀 없습니다.
2주택은 2.7%, 3주택 이상은 5% 단일세율이 곧바로 적용됩니다.
✅ 개인은 주택 수와 지역에 따라 세율이 달라지지만 법인은 주택 수만 봅니다
✅ 공시가격 합산액 전체에 세율이 적용되어 부담이 큽니다
고가 주택을 여러 채 보유한 법인이라면 종부세만으로도 상당한 현금 유출이 발생합니다.
6. 배당시 이중과세 리스크
법인에 쌓인 수익을 개인이 가져가려면 배당을 해야 하는데, 여기서 이중과세 문제가 발생합니다.
법인 단계에서 이미 법인세를 냈지만, 배당받을 때 개인 배당소득세 15.4%가 추가로 부과됩니다.
종합소득 합산 시 최고세율 49.5%까지 올라갈 수 있습니다.
✅ 배당세액공제로 일부 조정되지만 완전히 해소되지는 않습니다
✅ 배당을 미루면 주식가치 상승으로 증여세 부담이 커집니다
법인 수익을 개인이 실제로 쓰려면 급여·배당 등으로 빼내야 하는데 그때마다 세금이 붙습니다.
이런 구조적 한계를 미리 파악하지 못하면 법인 설립 자체가 오히려 손해가 될 수 있습니다.
7. 법인 운영비와 청산 위험
법인을 유지하려면 회계·감사·세무신고 등 연간 운영비가 수백만 원 들어갑니다.
법인세 신고는 연 1회, 부가세 신고는 연 2회 필수이고 세무사 수임료도 매년 발생합니다.
법인등기·변경등기 비용, 4대보험 관리비용도 추가됩니다.
✅ 법인 청산 시 청산소득세가 최고세율 42%까지 적용될 수 있습니다
✅ 법인 해산 절차가 복잡하고 비용도 상당합니다
단기간 운영 목적이라면 이런 고정비용 부담이 절세 효과를 상쇄할 수 있습니다.
최소 5년 이상 장기 보유 계획이 있을 때 법인 설립을 고려해야 합니다.
8. 효과적인 활용 전략
법인 다주택 보유가 유리한 경우는 명확합니다.
장기 임대 중심으로 안정적인 현금흐름을 만들 때 법인의 장점이 극대화됩니다.
상가·오피스텔 위주로 포트폴리오를 구성하고 주택은 최소화하는 것이 좋습니다.
| 전략 | 내용 |
|---|---|
| 개인 1주택 고정 | 개인 명의로 실거주 1주택 유지하여 비과세 확보 |
| 법인은 상가·오피스텔 | 주택보다 세금 부담이 적은 상업용 부동산 중심 운영 |
| 저가주택 활용 | 공시가격 1억(지방 2억) 이하 주택으로 취득세 중과 회피 |
| 홈택스 시뮬레이션 | 세무사와 함께 양도차익 계산 후 법인·개인 비교 |
개인과 법인을 혼합해 운영하는 하이브리드 전략이 현실적으로 가장 효과적입니다.
개인은 실거주 1주택으로 비과세를 확보하고, 법인은 임대수익 중심으로 운영하되 매매는 최소화해야 합니다.
✅ 상속·증여 계획까지 고려한 장기 설계가 필요합니다
✅ 주택임대사업자 등록으로 세제 혜택을 추가 확보할 수 있습니다
법인 설립은 단순히 중과세를 피하는 수단이 아니라 장기 자산관리 전략의 일부로 접근해야 합니다.
2026년 세율 인상으로 법인세 부담이 커진 만큼, 세무사와 충분히 상담한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
법인으로 다주택을 보유하면 개인 중과세는 피할 수 있지만 취득·양도·보유 전 단계에서 높은 세금이 붙습니다.
2026년 법인세율 1% 인상으로 실효세율이 더 올라가고, 배당 시 이중과세와 청산 시 최고세율 위험도 큽니다.
임대 중심 장기 보유 계획이라면 절세 효과가 있지만, 매매나 단기 운영 목적이라면 오히려 손해일 수 있습니다.
개인 1주택 유지하며 법인은 상가·오피스텔 위주로 운영하고, 홈택스 시뮬레이션으로 실제 세부담을 계산한 후 결정하시기 바랍니다.